Oferta

Adwokat Łódź nieruchomości – kompleksowa pomoc prawna w sprawach nieruchomości

Szukasz doświadczonego prawnika od nieruchomości w Łodzi? Nasza kancelaria adwokacka oferuje kompleksowe wsparcie prawne dla klientów z Łodzi i okolic we wszelkich sprawach związanych z nieruchomościami. Pomagamy zarówno osobom prywatnym, jak i przedsiębiorcom w skutecznym rozwiązaniu problemów dotyczących m.in. prawa własności, użytkowania, obrotu oraz sporów sąsiedzkich. Adwokat nieruchomości (Łódź) z naszego zespołu zapewni Ci profesjonalne, a jednocześnie przystępne doradztwo – wyjaśni skomplikowane kwestie prawne językiem zrozumiałym dla każdego. Dzięki wieloletniej praktyce w regionie łódzkim znamy lokalną specyfikę: procedury obowiązujące w tutejszych sądach (np. Sąd Okręgowy w Łodzi, Sąd Rejonowy – Wydziały Ksiąg Wieczystych) oraz działanie urzędów takich jak PINB w Łodzi (Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego) czy Wydział Architektury UMŁ.

Nasza oferta obejmuje pełną obsługę prawną spraw nieruchomościowych, w tym: zasiedzenie nieruchomości, zniesienie współwłasności, ustanawianie służebności (drogi koniecznej, służebności przesyłu), rozwiązywanie sporów sąsiedzkich i o granice działek, korygowanie błędów w księgach wieczystych, prowadzenie spraw eksmisyjnych, analizę i sporządzanie umów deweloperskich oraz umów sprzedaży, dochodzenie roszczeń z tytułu wad lokali (rękojmia, odstąpienie od umowy), a także sporządzanie odwołań i skarg na decyzje organów administracji budowlanej (PINB, nadzór budowlany, odmowy pozwoleń na budowę). Poniżej znajdziesz szczegółowe omówienie każdego z tych zagadnień – zapraszamy do lektury!

Zasiedzenie nieruchomości (sprawy o zasiedzenie – Łódź)

Zasiedzenie nieruchomości to sposób nabycia własności przez długotrwałe posiadanie. Jeśli ktoś włada cudzą nieruchomością jak właściciel (tzw. posiadanie samoistne) przez określony prawem czas, może uzyskać sądowe stwierdzenie nabycia własności. Aktualne przepisy Kodeksu cywilnego przewidują 20 lat posiadania w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze jako wymagany okres zasiedzenie. Dobra wiara oznacza, że posiadacz pozostaje w usprawiedliwionym przekonaniu, iż nieruchomość należy do niego, natomiast zła wiara – że posiadacz wie (lub przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć), iż nie jest formalnym właścicielem. Niezależnie od dobrej czy złej wiary, posiadanie musi być nieprzerwane i samoistne (nie można zasiedzieć nieruchomości jako najemca czy dzierżawca, dopóki nie zaczniemy zachowywać się jak właściciel). W praktyce pomagamy klientom zebrać dowody wieloletniego posiadania – np. zeznania świadków, dokumenty podatkowe, fotografie – i składamy wnioski o stwierdzenie zasiedzenia do właściwego sądu (w Łodzi będzie to Sąd Rejonowy właściwy według położenia nieruchomości).

Warto podkreślić, że postępowania o zasiedzenie bywają złożone dowodowo i prawnie. Nierzadko wymagają analizy orzecznictwa sądowego oraz umiejętnego przedstawienia ciągłości posiadania. Przykładowo Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z 3 kwietnia 2024 r. (III CZP 103/22) potwierdził, że utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia poprzedniego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie przed zasiedzeniem. Oznacza to, że dawny właściciel może domagać się zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego za czas zanim doszło do zasiedzenia – jest to świeże odstępstwo od wcześniejszej linii orzeczniczej i pokazuje, jak dynamicznie rozwija się to zagadnienie. Nasza kancelaria śledzi na bieżąco takie orzeczenia i wykorzystuje je w argumentacji na korzyść klientów.

Pomagamy zarówno tym, którzy zasiedzieli nieruchomość, jak i właścicielom chcącym bronić swojego prawa przed zasiedzeniem. Zapewniamy reprezentację w postępowaniu sądowym o stwierdzenie zasiedzenia. Reprezentując posiadacza, dbamy o wykazanie spełnienia wszystkich przesłanek (czas, charakter posiadania). Z kolei reprezentując dotychczasowego właściciela, możemy podnosić zarzuty (np. przerwania biegu zasiedzenia, braku samoistności posiadania czy zamieszkiwania na nieruchomości przez właściciela, co wyklucza zasiedzenie). Dzięki lokalnemu doświadczeniu wiemy, jakie dowody są najlepiej przyjmowane przez łódzkie sądy w tego typu sprawach. Sprawy o zasiedzenie nieruchomości w Łodzi prowadzimy od lat – skutecznie doprowadziliśmy do zasiedzenia m.in. nieruchomości gruntowych, domów rodzinnych czy udziałów we współwłasności nieruchomości.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Współwłasność nieruchomości (np. domu, mieszkania czy działki) bywa źródłem konfliktów między współwłaścicielami. Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia co do sposobu korzystania z nieruchomości, podziału pożytków lub gdy jeden z nich blokuje możliwość korzystania innym, rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności. Tę sprawę można przeprowadzić polubownie lub na drodze sądowej. Umowne zniesienie współwłasności wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli – wtedy sporządza się umowę (dla nieruchomości zawsze w formie aktu notarialnego). Jeśli jednak brak jednomyślności, pozostaje droga sądowa. Postępowanie o zniesienie współwłasności toczy się przed sądem rejonowym właściwym miejscowo (w Łodzi sprawy te rozpoznają wydziały cywilne sądów rejonowych, np. Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia).

Istnieją trzy główne sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości: (1) podział fizyczny – czyli rzeczywisty podział działki lub budynku na części odpowiadające udziałom (gdy jest to możliwe, np. podział gruntu na mniejsze działki), (2) przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, oraz (3) podział cywilny polegający na sprzedaży nieruchomości i podziale uzyskanej ceny między współwłaścicieli. W przypadku postępowania sądowego to sąd decyduje o wyborze sposobu podziału, biorąc pod uwagę okoliczności sprawy i wnioski uczestników. Zazwyczaj, jeśli któryś ze współwłaścicieli chce zatrzymać całą nieruchomość dla siebie i jest w stanie spłacić pozostałych, sąd skłania się ku temu rozwiązaniu – przyznaje własność temu współwłaścicielowi, a reszcie zasądza spłaty odpowiadające wartości ich udziałów. Sąd może rozłożyć spłaty na raty (maksymalnie na 10 lat w postępowaniu sądowym, co ułatwia rozliczenie, choć zazwyczaj wymagane jest zabezpieczenie płatności (np. hipoteka przymusowa na udziałach). Jeśli żaden ze współwłaścicieli nie jest w stanie przejąć nieruchomości lub nie godzą się oni na takie rozwiązanie, w grę wchodzi sprzedaż nieruchomości – najlepiej w drodze umowy (za zgodą wszystkich), a w braku porozumienia niestety poprzez licytację komorniczą.

Nasza kancelaria zapewnia pełną obsługę spraw o zniesienie współwłasności. Udzielamy porad prawnych na etapie przedsądowym, pomagamy przy sporządzeniu umowy działowej u notariusza (jeśli jest zgoda co do podziału) albo przygotowujemy wniosek do sądu, gdy potrzebne jest rozstrzygnięcie sądowe. W trakcie postępowania reprezentujemy klientów na rozprawach w łódzkich sądach, negocjujemy korzystne warunki spłat czy podziału. Posiadamy doświadczenie w sprawach, gdzie jeden ze współwłaścicieli utrudnia korzystanie z nieruchomości innym (np. zajmuje całą nieruchomość samodzielnie lub bezprawnie wynajmuje ją osobom trzecim). W takich sytuacjach oprócz samego zniesienia współwłasności, pomagamy klientom dochodzić roszczeń ubocznych – np. o rozliczenie pożytków, wynagrodzenie za wyłączone korzystanie z rzeczy wspólnej czy zwrot wydatków na utrzymanie nieruchomości. Zawsze staramy się znaleźć najbardziej opłacalne i szybkie rozwiązanie – czy to polubowne (ugoda między współwłaścicielami), czy sądowe, dbając o zabezpieczenie interesów naszego klienta.

Służebności gruntowe – droga konieczna i służebność przesyłu

Służebności to ograniczone prawa rzeczowe obciążające jedną nieruchomość na rzecz innej (lub na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego). W praktyce najczęściej spotykamy się z dwoma rodzajami służebności dotyczącymi nieruchomości: służebnością drogi koniecznej oraz służebnością przesyłu. Nasza kancelaria ma duże doświadczenie w ustanawianiu, negocjowaniu i dochodzeniu roszczeń związanych z tymi służebnościami na terenie Łodzi i województwa łódzkiego.

Służebność drogi koniecznej jest rozwiązaniem prawnym dla właścicieli działek, które nie mają odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego właściciel takiej nieruchomości może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej drogi koniecznej. Mówiąc prościej – jeśli Twoja działka nie ma wyjazdu na ulicę, możesz uzyskać sądownie prawo przechodu i przejazdu przez posesję sąsiada. Ustanowienie drogi koniecznej może nastąpić w drodze umowy (akt notarialny zawarty z sąsiadem, co jest najszybszym rozwiązaniem) lub na mocy orzeczenia sądu, gdy brak porozumienia. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Sąd, ustanawiając drogę, bierze pod uwagę potrzeby odciętej nieruchomości oraz minimalizowanie obciążeń gruntów sąsiednich – droga powinna przebiegać tak, by jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej (np. wzdłuż granicy). Ustalana jest również wysokość wynagrodzenia (jednorazowego lub rzadziej okresowego) dla właściciela obciążonej działki, które nasz adwokat pomoże odpowiednio skalkulować i uzasadnić.

Służebność przesyłu natomiast dotyczy infrastruktury technicznej – takiej jak linie energetyczne, wodociągi, gazociągi, kanalizacja czy sieci telekomunikacyjne – przebiegającej przez prywatne grunty. Uprawnia przedsiębiorstwo (np. zakład energetyczny, wodociągi) do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do eksploatacji urządzeń przesyłowych (np. dostępu w celu napraw, konserwacji oraz istnienia tych urządzeń na danym terenie). Wielu właścicieli działek w Łodzi i okolicach boryka się z problemem nieuregulowanych urządzeń przesyłowych – np. starych rur czy kabli położonych dekady temu, bez zgody właścicieli. Nasza kancelaria pomaga w uregulowaniu stanu prawnego: możemy wystąpić do przedsiębiorstwa przesyłowego o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu (umownie lub sądownie). W toku takiej sprawy sądowej biegły określa wynagrodzenie należne właścicielowi za ustanowienie służebności – a my dbamy, by było ono adekwatne do doznawanych przez Ciebie ograniczeń (np. spadku wartości działki).

Ważnym zagadnieniem jest też zasiedzenie służebności. Przedsiębiorstwa mogą próbować wykazać, że wskutek długoletniego korzystania z urządzeń (np. linii energetycznych) uzyskały służebność przesyłu przez zasiedzenie. Jednak prawo stawia tu istotne warunki – zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa (w tym przesyłu) może być nabyta przez zasiedzenie tylko, gdy korzystanie polegało na trwałym i widocznym urządzeniu. Co to oznacza? Urządzenie (np. rura, kabel) musi być widoczne, czyli właściciel działki musi mieć szansę zorientować się, że jego nieruchomość jest wykorzystywana przez kogoś innego. Przykładowo, w 2025 roku Sąd Najwyższy potwierdził, że nie można zasiedzieć służebności przesyłu dla podziemnej instalacji kanalizacyjnej, która nie była widoczna na powierzchni gruntu – w tej sprawie uznano, że ukryta rura nie spełnia wymogu widoczności z art. 292 k.c., a właściciel nie miał możliwości wykrycia jej obecności. SN podkreślił przy tym, że przepisy o zasiedzeniu należy interpretować w zgodzie z konstytucyjną ochroną własności – w razie wątpliwości powinny być one rozstrzygane na korzyść właściciela nieruchomości. Ta linia orzecznicza wzmacnia pozycję właścicieli gruntów w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi.

Jak możemy Ci pomóc w sprawach służebności? Reprezentujemy klientów – zarówno właścicieli nieruchomości obciążonych, jak i przedsiębiorców przesyłowych – w negocjacjach i postępowaniach sądowych dotyczących ustanowienia służebności drogi koniecznej lub przesyłu. Przygotowujemy projekty umów ustanawiających służebność, prowadzimy sprawy o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu przez urządzenia (np. gdy linie lub rury są położone bez uregulowania prawnego), a także bronimy klientów przed roszczeniami o zasiedzenie służebności, wykazując brak spełnienia przesłanek (np. niewidoczność urządzeń czy przerwy w korzystaniu). Nasza wiedza obejmuje bogate orzecznictwo Sądu Najwyższego w tym zakresie, dzięki czemu skutecznie argumentujemy każde stanowisko.

Błędy w księgach wieczystych i wady prawne nieruchomości

Księga wieczysta nieruchomości powinna odzwierciedlać jej stan prawny – czyli wskazywać prawidłowego właściciela oraz wszelkie obciążenia (hipoteki, służebności, roszczenia). Zdarza się jednak, że wpisy w księdze wieczystej są niezgodne z rzeczywistością – np. jako właściciel figuruje dawno zmarła osoba lub poprzedni właściciel, mimo że nieruchomość została sprzedana, albo w dziale III widnieje obciążenie, które wygasło. Powody takich błędów bywają różne: zaniedbanie aktualizacji KW po dziale spadku, omyłki sądowe, nieujawnienie jakiejś umowy, czy też nieważność transakcji, która jednak została wpisana. W takiej sytuacji konieczne jest uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Nasza kancelaria z powodzeniem prowadzi powództwa o uzgodnienie treści KW w oparciu o art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym przepisem, jeśli jest niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze a stanem rzeczywistym, osoba, której prawo zostało pominięte lub błędnie wpisane, może żądać usunięcia niezgodności. W praktyce składamy w imieniu klienta pozew do sądu (co ważne, właściwy jest tutaj sąd rejonowy – wydział cywilny, a nie wydział ksiąg wieczystych), w którym domagamy się „naprawienia" treści księgi. Przykładowo: jeżeli w księdze nadal widnieje hipoteka spłaconego kredytu, żądamy wykreślenia tej hipoteki; jeśli jako właściciel figuruje osoba, która sprzedała nieruchomość naszemu klientowi – żądamy wpisania klienta jako właściciela. W pozwie precyzyjnie wskazujemy, na czym polega niezgodność i jak wpis powinien brzmieć prawidłowo.

W toku sprawy o uzgodnienie treści KW sąd bada dokumenty potwierdzające prawo własności lub inne prawa. Często konieczne jest przedstawienie szeregu aktów notarialnych, postanowień spadkowych, umów czy decyzji administracyjnych, by wykazać, jaki jest rzeczywisty stan prawny. Dzięki naszemu lokalnemu doświadczeniu wiemy, gdzie szukać potrzebnych dokumentów – współpracujemy z łódzkimi notariuszami i sądami wieczystoksięgowymi w celu pozyskania odpisów aktów notarialnych lub dawnych ksiąg. Pamiętamy też, że w sprawie muszą brać udział wszystkie zainteresowane strony – np. dotychczas wpisany w księdze właściciel, jego spadkobiercy itp., tak aby wyrok wiązał wszystkich. Zapewniamy rzetelne przeprowadzenie klienta przez ten proces.

Korygujemy również inne błędy formalne w księgach wieczystych, takie jak: nieprawidłowa powierzchnia działki czy adres (te akurat usuwa się przez wniosek o sprostowanie oznaczenia nieruchomości, a nie powództwo – pomagamy przygotować taki wniosek do sądu wieczystoksięgowego). Jeśli błąd wynika z oczywistej omyłki pisarskiej przy wpisie (np. literówki w nazwisku), składamy odpowiednie wnioski o sprostowanie. Ponadto, reprezentujemy klientów w sporach, gdy dwie osoby roszczą sobie prawo do tej samej nieruchomości – wtedy również konieczne bywa powództwo o uzgodnienie KW, by rozstrzygnąć, kto faktycznie jest właścicielem.

Dzięki znajomości realiów pracy Wydziałów Ksiąg Wieczystych łódzkich sądów (w Łodzi istnieje m.in. XVI Wydział Ksiąg Wieczystych dla Łodzi-Śródmieścia) potrafimy sprawnie monitorować dokonywanie wpisów po zakończonym postępowaniu. Nasz adwokat dopilnuje, aby orzeczenie sądu zostało niezwłocznie przesłane do właściwego wydziału KW i aby księga została poprawiona, tak byś mógł bezpiecznie dysponować swoją nieruchomością (np. sprzedać ją lub ustanowić na niej hipotekę, bez obaw o niezgodności).

Najem, eksmisje i bezumowne korzystanie z lokalu

Problemy z najmem lokali – zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych – należą do częstych spraw w praktyce naszej kancelarii. Reprezentujemy właścicieli (wynajmujących), którzy mają kłopot z nierzetelnymi najemcami, jak również najemców, których prawa są naruszane przez właścicieli. Nasze usługi obejmują sporządzanie i analizę umów najmu(zabezpieczamy interesy klienta poprzez odpowiednie klauzule dot. kaucji, możliwości wypowiedzenia, waloryzacji czynszu itp.), a także pomoc w rozwiązywaniu konfliktów na linii właściciel–lokator.

Jeśli trafił Ci się niechciany lokator – np. nie płaci czynszu, dewastuje mieszkanie albo zajmuje lokal bez tytułu prawnego – pomożemy Ci skutecznie dochodzić swoich praw. Przede wszystkim doradzimy, jak legalnie wypowiedzieć umowę najmu (w przypadku najmu na czas nieoznaczony lub w określonych sytuacjach przewidzianych ustawą o ochronie praw lokatorów), aby przygotować grunt pod eksmisję. Należy pamiętać, że eksmitować można tylko osobę, która nie ma już prawa do lokalu – dopóki umowa najmu formalnie trwa, najemca korzystający z mieszkania zgodnie z umową nie podlega eksmisji. Z tego powodu kluczowe jest prawidłowe i skuteczne wypowiedzenie umowy najmu lub jej wygaśnięcie. Nasz adwokat przygotuje dla Ciebie wypowiedzenie zgodne z przepisami (wymóg formy pisemnej, wskazanie przyczyny – np. zaległości czynszowe za więcej niż trzy okresy płatności, rażące naruszenia porządku domowego, używanie lokalu niezgodnie z umową itp.).

Postępowanie eksmisyjne rozpoczynamy od złożenia pozwu o opróżnienie lokalu. Pozew kierujemy do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W trakcie procesu przedstawiamy dowody uzasadniające eksmisję (np. umowę najmu, dowody wypowiedzenia, zeznania świadków potwierdzające naganne zachowanie najemcy). Pamiętaj, że sąd dokładnie zbada okoliczności – lokator może się bronić, np. kwestionując wypowiedzenie czy powołując się na względy humanitarne. Dlatego ważne jest, byś miał profesjonalnego pełnomocnika, który przedstawi Twoją sprawę w jak najlepszym świetle. Każdy wyrok eksmisyjny musi rozstrzygać, czy eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Sąd ocenia sytuację rodzinną i majątkową lokatora – z ustawy pewnym kategoriom osób (m.in. kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni, obłożnie chorzy, emeryci o niskich dochodach) przysługuje lokal socjalny, co oznacza, że gmina musi zapewnić takie mieszkanie zanim dojdzie do eksmisji. Jeśli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, eksmisja zostanie wstrzymana do czasu złożenia przez gminę oferty najmu socjalnego. Jeżeli zaś sąd orzeknie brak prawa do lokalu socjalnego (np. wobec osoby, która ma gdzie się podziać), wówczas po uprawomocnieniu wyroku można przystąpić do czynności eksmisyjnych.

Realizacja eksmisji następuje w drodze postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika. Nasza kancelaria współpracuje ze skutecznymi komornikami w Łodzi, dzięki czemu proces opróżnienia lokalu przebiega sprawnie i zgodnie z prawem. Komornik zawiadamia lokatora o terminie eksmisji i wzywa go do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Jeżeli tego nie uczyni, komornik może przystąpić do przymusowego usunięcia. W praktyce komornik najpierw upewnia się, czy eksmitowany ma zapewnione miejsce, dokąd może się udać – jeśli nie, a nie ma prawa do lokalu socjalnego, komornik zwraca się do gminy o wskazanie pomieszczenia tymczasowego lub noclegowni. Dzięki temu nikt nie zostaje „na bruku" bez dachu nad głową, choć oczywiście warunki takiego tymczasowego zakwaterowania (np. hostel, schronisko) zwykle odbiegają od standardów wynajmowanego mieszkania. Nasz zespół nadzoruje te działania, aby prawa właściciela były należycie respektowane – pilnujemy, by po upływie ustawowych terminów komornik niezwłocznie wykonał eksmisję. Po odzyskaniu lokalu pomagamy również w dochodzeniu ewentualnych należności od byłego lokatora (np. zaległego czynszu, odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu za okres po rozwiązaniu umowy – takie roszczenie przysługuje właścicielowi na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów).

Z drugiej strony, jeśli to Ty jesteś najemcą zagrożonym bezprawną eksmisją (np. właściciel grozi wyrzuceniem Cię z dnia na dzień, odciął media albo próbuje samowolnie zmienić zamki) – również służymy pomocą. Poinformujemy Cię o Twoich prawach (np. że bez wyroku sądu eksmisja jest niedopuszczalna, a takie samowolne działania właściciela są przestępstwem tzw. naruszenia miru domowego). Możemy szybko skierować sprawę do sądu o zabezpieczenie Twojego prawa do lokalu albo zawiadomić policję o bezprawnym postępowaniu właściciela. W razie procesu eksmisyjnego zadbamy o to, abyś uzyskał przysługujący Ci lokal socjalny, lub wskażemy błędy formalne, które mogą spowodować oddalenie pozwu (np. nieprawidłowe wypowiedzenie umowy).

Bezumowne korzystanie z nieruchomości – ten termin oznacza sytuację, gdy ktoś korzysta z lokalu lub gruntu bez tytułu prawnego, a więc bez umowy i zgody właściciela (lub po wygaśnięciu umowy). Typowym przykładem jest były najemca, który nie opuszcza mieszkania mimo rozwiązania umowy, albo osoba, która wprowadziła się do pustego lokalu „na dziko". Właścicielowi przysługuje wtedy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Nasza kancelaria dochodzi takich roszczeń – w praktyce jest to kwota odpowiadająca rynkowemu czynszowi najmu za okres bezprawnego zajmowania lokalu. Co istotne, to wynagrodzenie należy się niezależnie od odszkodowania za ewentualne zniszczenia czy odsetek za opóźnienie – pełnimy tu rolę kompleksową, pomagając klientowi odzyskać wszelkie należne kwoty. Zwracamy uwagę, że roszczenie za bezumowne korzystanie przedawnia się co do zasady z upływem 6 lat (dla należności powstałych po 2018 r.), dlatego nie należy zwlekać z podjęciem kroków prawnych.

Umowy deweloperskie i umowy sprzedaży nieruchomości

Zakup nieruchomości – zwłaszcza nowego mieszkania od dewelopera – to często najważniejsza inwestycja w życiu. Warto zadbać, aby umowa, którą podpisujemy, właściwie chroniła nasze interesy. Niestety, język umów deweloperskich bywa skomplikowany, a niektóre zapisy mogą zawierać pułapki dla nieświadomego nabywcy. Nasz prawnik nieruchomości z Łodzi oferuje rzetelną analizę umów deweloperskich i umów sprzedaży – tak, byś dokładnie wiedział, co podpisujesz, i miał pewność, że Twoje prawa są zabezpieczone.

Umowa deweloperska to szczególny rodzaj umowy, uregulowany ustawą z 20 maja 2021 r. (tzw. nowa ustawa deweloperska obowiązująca od 1 lipca 2022 r.), która zastąpiła wcześniejsze przepisy z 2011 r. Umowa ta jest zawierana w formie aktu notarialnego i zobowiązuje dewelopera do wybudowania budynku oraz przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w określonym czasie, a nabywcę do zapłaty ustalonej ceny. Jako kancelaria specjalizująca się w nieruchomościach weryfikujemy dla naszych klientów treść umów deweloperskich pod kątem zgodności z ustawą i eliminowania zapisów niekorzystnych. Na co zwracamy uwagę?Między innymi na:

• stan prawny gruntu i inwestycji – sprawdzamy księgę wieczystą działki (czy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub roszczeniami), badamy, czy deweloper uzyskał prawomocne pozwolenie na budowę i czy inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

• zapisy dotyczące przedmiotu umowy – analizujemy prospekt informacyjny, standard wykończenia, termin zakończenia budowy i przeniesienia własności; upewniamy się, że lokal jest opisany precyzyjnie (powierzchnia, układ, przynależności takie jak komórka lokatorska czy miejsce parkingowe);

• warunki płatności i zabezpieczenia wpłat – wyjaśniamy klientowi mechanizm mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwarty lub zamknięty rachunek, z którego korzysta deweloper) oraz istnienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który chroni nabywcę na wypadek upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy. Sprawdzamy, czy harmonogram wpłat powiązany jest z postępem prac zgodnie z ustawą;

• prawa i obowiązki stron – identyfikujemy klauzule mogące być niedozwolone (abuzywne), np. nadmiernie wydłużone terminy na usunięcie usterek, kary umowne rażąco wysokie tylko dla kupującego, możliwość jednostronnej zmiany umowy przez dewelopera itp. Zgodnie z prawem rękojmia za wady fizyczne budynku lub lokalu wynosi 5 lat od wydania nieruchomości i nie może być przez dewelopera skrócona ani wyłączona – sprawdzamy więc, czy umowa nie próbuje wprowadzić postanowień sprzecznych z ustawową rękojmią;

• możliwość odstąpienia od umowy – pilnujemy, aby umowa przewidywała sytuacje, w których nabywca może odstąpić (np. gdy lokal znacznie odbiega od umówionego standardu lub powierzchni, lub gdy deweloper opóźnia się z przeniesieniem własności). Nowa ustawa rozszerzyła katalog okoliczności uprawniających do odstąpienia przez kupującego – weryfikujemy, czy deweloper prawidłowo je uwzględnił;

• kary umowne i odsetki – dbamy o to, by deweloper ponosił porównywalną odpowiedzialność za opóźnienia jak kupujący. Jeżeli w projekcie umowy widzimy brak równowagi (np. wysokie kary za opóźnienie płatności rat przez nabywcę, a brak kar za opóźnienie przekazania lokalu przez dewelopera), interweniujemy, proponując stosowne zmiany;

• inne zapisy szczegółowe – np. dotyczące zarządu nad nieruchomością wspólną do czasu ustanowienia wspólnoty mieszkaniowej, cesji praw z umowy deweloperskiej, kosztów okołozakupowych (prowizje, opłaty notarialne i sądowe) – tłumaczymy klientom ich znaczenie i negocjujemy korzystne brzmienie.

Każdą umowę analizujemy punkt po punkcie, przedstawiając klientowi raport w zrozumiałej formie. Dzięki temu unikniesz przykrych niespodzianek, takich jak dodatkowe opłaty, niejasne postanowienia czy ryzyko utraty wpłaconych środków. Jeśli dostrzegamy ryzyka, rekomendujemy zmiany w umowie lub dodatkowe zabezpieczenia – np. żądamy wpisania roszczenia o wybudowanie i przeniesienie własności do księgi wieczystej (co chroni interes nabywcy nawet w razie kłopotów dewelopera).

Oprócz analizy umów deweloperskich, świadczymy pomoc przy umowach sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. Pomożemy sporządzić bezpieczną umowę przedwstępną (z zadatkiem lub zaliczką), sprawdzimy stan prawny mieszkania czy domu (m.in. księgę wieczystą, ewentualne prawa osób trzecich do lokalu, np. służebności mieszkania, najemcy itp.). Doradzimy, jak uregulować płatności – np. przy kredycie bankowym lub poprzez depozyt notarialny – aby transakcja przebiegła pomyślnie. Przy bardziej złożonych transakcjach (np. zakup z ustanowieniem hipoteki, sprzedaż udziału w nieruchomości, zbycie nieruchomości zadłużonej) zapewniamy pełną obsługę prawną aż do momentu prawomocnego przeniesienia własności na klienta.

Wadliwe lokale – rękojmia i odstąpienie od umowy: Jeśli po nabyciu nieruchomości odkryjesz wady (np. przeciekający dach, pękające ściany, poważne usterki konstrukcyjne czy niezgodność powierzchni mieszkania z umową), pomożemy Ci skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi. Przypominamy – rękojmia deweloperska trwa 5 lat od odbioru lokalu i obejmuje wady fizyczne budynku oraz lokalu, nawet jeśli ujawnią się one po pewnym czasie od zamieszkania. W ramach rękojmi możesz żądać od sprzedawcy (dewelopera lub nawet zbywcy prywatnego na rynku wtórnym) m.in. usunięcia wady, obniżenia ceny, a w określonych sytuacjach nawet odstąpienia od umowy (gdy wada jest istotna i sprzedawca nie usunął jej w odpowiednim czasie). Nasza kancelaria przygotuje odpowiednie zgłoszenia reklamacyjne i wezwania do dewelopera, powołując się na przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy deweloperskiej. Jeżeli deweloper odmawia uznania roszczeń, reprezentujemy klientów w procesach sądowych o odszkodowanie lub zwrot części ceny. Przykładowo, wywalczyliśmy dla naszych klientów zwroty pieniędzy za wadliwe wykonanie balkonów skutkujące zaciekami, za różnice w metrażu mieszkania (gdy okazało się mniejsze niż w umowie) czy za ukryte wady instalacji. Znamy również orzecznictwo Sądu Najwyższego w sprawach rękojmi, które przyznaje kupującym silną pozycję – np. SN wyrażał pogląd, że nawet jeśli kupujący wiedział o wadzie, ale deweloper zapewnił go o usunięciu usterki, to wciąż przysługują mu roszczenia z rękojmi.

W razie poważnych wad, które czynią nieruchomość nieprzydatną do celu zakupu, możliwe jest odstąpienie od umowy i żądanie zwrotu ceny. Takie sytuacje są skrajne, ale zdarzają się – np. znaczne wady fundamentów zagrażające stabilności budynku. Pomożemy Ci bezpiecznie przeprowadzić procedurę odstąpienia tak, aby odzyskać pieniądze i jednocześnie nie stracić prawa do dochodzenia np. odszkodowania uzupełniającego.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Ile trwa zasiedzenie nieruchomości?

Okres wymagany do zasiedzenia nieruchomości wynosi obecnie 20 lat, jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze (tj. błędnie lecz usprawiedliwienie uważa się za właściciela), lub 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze. Czas liczy się od objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne i musi biec nieprzerwanie. W praktyce dochodzą jeszcze kwestie dowodowe – samo spełnienie wymogu lat nie wystarczy, trzeba jeszcze wykazać przed sądem, że nasz posiadanie miało charakter właścicielski przez cały ten czas. Nasza kancelaria pomaga skompletować takie dowody i poprowadzić sprawę, która zazwyczaj trwa kilka miesięcy do roku (w pierwszej instancji).

Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Jeśli działka nie ma dostępu do drogi publicznej, najpierw warto spróbować ugodowo dogadać się z sąsiadem w sprawie ustanowienia drogi – w formie aktu notarialnego za uzgodnionym wynagrodzeniem. Gdy to się nie udaje, składamy do sądu rejonowego wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sąd zleci biegłemu geodecie zaproponowanie trasy drogi oraz oszacowanie wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości obciążonej, po czym wyda postanowienie ustanawiające służebność za stosowną opłatą. Cała procedura może potrwać kilka miesięcy (czasem dłużej, jeśli sąd musi rozstrzygać spory co do trasy). Po uprawomocnieniu się orzeczenia służebność zostaje wpisana do księgi wieczystej i można już legalnie z niej korzystać. Nasz adwokat dba o to, by droga była poprowadzona jak najkorzystniej dla Ciebie oraz by wynagrodzenie było uczciwe (reprezentujemy zarówno właścicieli gruntów odciętych od drogi, jak i tych, przez których teren droga ma przebiegać).

Czy warto, aby prawnik sprawdził umowę deweloperską przed podpisaniem?

Zdecydowanie tak. Umowa deweloperska wiąże się z wieloma zobowiązaniami finansowymi i prawnymi, a deweloperzy czasem umieszczają w nich skomplikowane klauzule. Prawnik specjalizujący się w nieruchomościach wychwyci ewentualne niekorzystne zapisy lub luki w umowie. Na przykład, sprawdzimy, czy termin przeniesienia własności mieszkania jest jasno określony i zabezpieczony karami dla dewelopera w razie opóźnienia, czy wysokość odsetek za opóźnienia nabywcy nie jest rażąco wygórowana, czy standard wykończenia mieszkania jest szczegółowo opisany, a także czy umowa nie zawiera niedozwolonych klauzul naruszających prawa konsumenta. Ponadto zweryfikujemy stan prawny inwestycji (księgę wieczystą, pozwolenie na budowę) oraz pouczymy Cię o Twoich prawach z rękojmi (której deweloper nie może ograniczyć – ma ustawowy 5-letni obowiązek odpowiadać za wady. Inwestycja w opinię prawną przed podpisaniem umowy to ułamek kosztu zakupu mieszkania, a może zaoszczędzić Ci wielu kłopotów i pieniędzy w przyszłości.

Ile trwa eksmisja lokatora z mieszkania?

Czas trwania procesu eksmisyjnego zależy od konkretnej sytuacji. Jeśli lokator nie stawia oporu, a sprawa sądowa jest prosta (np. oczywiste wygaśnięcie umowy), wyrok można uzyskać w kilka miesięcy. Jednak w przypadku gdy lokator korzysta z przysługujących mu środków obrony (np. wnosi zarzuty, apeluje) albo gdy sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego – procedura się wydłuża. Samo oczekiwanie na zapewnienie lokalu socjalnego przez gminę Łódź może trwać nawet kilkanaście miesięcy (ze względu na niedobór mieszkań socjalnych). Po prawomocnym wyroku trzeba jeszcze przeprowadzić egzekucję komorniczą – to zwykle kwestia kilku tygodni od złożenia wniosku do komornika, chyba że brak lokalu socjalnego wymusza przerwę w eksmisji. Średnio można przyjąć, że od momentu złożenia pozwu do fizycznego opróżnienia lokalu upływa od około 6 miesięcy do 2 lat w trudniejszych przypadkach. Nasza kancelaria stara się maksymalnie ten czas skrócić – pilnujemy terminów, składamy wnioski o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności niezwłocznie i współpracujemy z komornikiem, by uniknąć niepotrzebnej zwłoki.

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie nieruchomości w Łodzi? Skorzystaj z naszego doświadczenia i lokalnej wiedzy. Jako specjaliści od prawa nieruchomości skutecznie przeprowadzimy Cię przez zawiłości postępowań sądowych i urzędowych, dbając o Twój interes na każdym kroku. Zapraszamy do kontaktu – umów się na konsultację w naszej łódzkiej kancelarii. Przeanalizujemy Twoją sprawę, przedstawimy możliwe rozwiązania i zajmiemy się wszelkimi formalnościami. Nie zwlekaj – im szybciej otrzymasz profesjonalne wsparcie, tym większa szansa na pomyślne zakończenie Twojej sprawy. Skontaktuj się z nami już dziś, aby bezpiecznie i pewnie rozwiązać swój problem z nieruchomością!