Zniesienie współwłasności nieruchomości Pabianice – przykład wygranej sprawy sądowej

Zniesienie współwłasności nieruchomości jest jedną z częściej spotykanych spraw w sądach cywilnych. Pojawia się w sytuacji, gdy kilka osób jest właścicielami tej samej nieruchomości, jednak nie są w stanie dalej wspólnie nią zarządzać lub z niej korzystać.

Najczęściej tego typu spory powstają:

• po rozwodzie,
• po dziedziczeniu nieruchomości,
• przy wspólnych inwestycjach w nieruchomości.

Poniżej przedstawiono przykład sprawy sądowej o zniesienie współwłasności, która dobrze pokazuje, jak w praktyce wygląda tego rodzaju postępowanie.

Zniesienie współwłasności nieruchomości - jak przebiega postępowanie sądowe?

Sprawa dotyczyła nieruchomości gruntowej o powierzchni ponad 1,10 ha, składającej się z kilku działek i zabudowanej budynkiem mieszkalnym w trakcie budowy. Współwłaścicielami nieruchomości były dwie osoby posiadające udziały po ½ części. Strony pozostawały wcześniej w związku małżeńskim, jednak jeszcze przed zawarciem małżeństwa zawarły umowę o rozdzielności majątkowej.

Po ślubie małżonkowie podjęli wspólną decyzję o budowie domu w atrakcyjnej lokalizacji turystycznej. W tym celu zakupiono działkę i rozpoczęto inwestycję budowlaną.

Budowa domu była prowadzona przez wiele lat. Finansowanie inwestycji pochodziło głównie:

• z dochodów osiąganych z działalności gospodarczej jednego z małżonków,
• z darowizn otrzymywanych od jego rodziców.

W toku postępowania przedstawiono dokumenty potwierdzające otrzymanie darowizn w łącznej wysokości przekraczającej 300 000 zł. Według twierdzeń jednej ze stron całkowite wydatki związane z zakupem gruntu oraz budową domu przekroczyły 790 000 zł.

Konflikt pomiędzy współwłaścicielami

Po kilku latach pomiędzy stronami doszło do poważnego konfliktu i faktycznego rozstania.

Jedna z osób wyprowadziła się z nieruchomości i przeniosła swoją aktywność zawodową w inne miejsce. Druga osoba pozostała w domu i faktycznie korzystała z nieruchomości. Po rozstaniu nie udało się osiągnąć porozumienia w kwestii:

• dalszego korzystania z nieruchomości,
• sposobu jej podziału,
• rozliczenia nakładów poniesionych na budowę domu.

W tej sytuacji jeden ze współwłaścicieli zdecydował się skierować do sądu wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości.

Żądania zgłoszone w postępowaniu

We wniosku o zniesienie współwłasności zgłoszono kilka roszczeń.

Wnioskodawca domagał się:

• przyznania całej nieruchomości na jego wyłączną własność,
• rozliczenia nakładów poniesionych na zakup działki i budowę domu,
• zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez drugiego współwłaściciela.

Wysokość roszczenia za korzystanie z nieruchomości została określona na 95 000 zł.

Kwota ta została obliczona jako równowartość połowy rynkowego czynszu najmu nieruchomości za okres kilku lat korzystania z niej wyłącznie przez jednego współwłaściciela.

Druga strona zgadzała się na zniesienie współwłasności, jednak domagała się:

• spłaty odpowiadającej wartości jej udziału w nieruchomości,
• zwrotu części kosztów poniesionych na utrzymanie nieruchomości.

Podnosiła również, że przez wiele lat pracowała przy działalności gospodarczej prowadzonej przez współmałżonka i w ten sposób przyczyniła się do finansowania inwestycji.

Wycena nieruchomości

W toku postępowania sąd powołał biegłego z zakresu szacowania nieruchomości.

Biegły ustalił wartość nieruchomości na 1 021 000 zł.

Wartość ta nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania.

Czy możliwy był podział nieruchomości?

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest podział rzeczy wspólnej.

W tej sprawie nie było to jednak możliwe.

Nieruchomość była zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, który nie nadawał się do fizycznego podziału pomiędzy dwóch właścicieli.

Dodatkowo konflikt pomiędzy współwłaścicielami był bardzo poważny, co wykluczało dalsze wspólne zarządzanie nieruchomością.

W takiej sytuacji sąd musiał zdecydować:

• któremu ze współwłaścicieli przyznać nieruchomość,
• jaka powinna być wysokość spłaty.

Rozstrzygnięcie sądu

Sąd dokonał zniesienia współwłasności poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli.

Jednocześnie zasądzono spłatę na rzecz drugiego współwłaściciela w wysokości 510 500 zł, odpowiadającą połowie wartości nieruchomości.

Ze względu na wysokość tej kwoty sąd zdecydował o rozłożeniu spłaty na dwie raty:

• 300 000 zł – pierwsza rata,
• 210 500 zł – druga rata.

Dodatkowo osoba zamieszkująca nieruchomość została zobowiązana do jej opuszczenia oraz wydania właścicielowi w określonym terminie.

Rozliczenie nakładów na budowę domu

Sąd nie uwzględnił żądania zwrotu nakładów poniesionych na budowę domu.

W ocenie sądu pomiędzy małżonkami istniało porozumienie, zgodnie z którym dochody z działalności gospodarczej jednego z nich miały być przeznaczone na wspólną inwestycję w postaci budowy domu.

Sąd ustalił również, że druga strona wykonywała nieodpłatną pracę przy prowadzeniu działalności gospodarczej, co stanowiło istotny wkład w realizację inwestycji.

Z tych powodów sąd uznał, że nie ma podstaw do dodatkowego rozliczania nakładów pomiędzy stronami.

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości

Sąd oddalił również roszczenie o zapłatę 96 000 zł za korzystanie z nieruchomości.

W ocenie sądu nie doszło do bezprawnego pozbawienia współposiadania.

Wnioskodawca dobrowolnie opuścił nieruchomość i nie wykazał, że druga strona uniemożliwiała mu korzystanie z domu.

Sam konflikt pomiędzy współwłaścicielami nie jest wystarczającą podstawą do zasądzenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.

Rozliczenie kosztów utrzymania nieruchomości

Sąd częściowo uwzględnił natomiast roszczenie dotyczące kosztów utrzymania nieruchomości.

Zasądzono zwrot części wydatków poniesionych na:

• energię elektryczną,
• wywóz odpadów,
• ubezpieczenie domu,
• usługi kominiarskie,
• część kosztów ogrzewania.

Łączna kwota zasądzona z tego tytułu wyniosła 3 525,97 zł.

Co pokazuje ta sprawa?

Sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości często obejmują znacznie więcej kwestii niż sam podział nieruchomości.

W praktyce sąd musi rozstrzygnąć także:

• rozliczenie nakładów na nieruchomość,
• wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości,
• zwrot kosztów utrzymania nieruchomości,
• sposób i termin spłaty współwłaściciela.

Dlatego odpowiednie przygotowanie sprawy i strategii procesowej ma bardzo duże znaczenie.

Zniesienie współwłasności nieruchomości – pomoc adwokata.

Jeżeli jesteś współwłaścicielem nieruchomości i nie możesz dojść do porozumienia z drugim właścicielem, możliwe jest skierowanie sprawy do sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości.

Sprawy tego typu bardzo często dotyczą:

• nieruchomości po rozwodzie,
• nieruchomości odziedziczonych po spadku,
• wspólnych inwestycji w nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość znajduje się w regionie łódzkim, sprawa może toczyć się m.in. przed Sądem Rejonowym w Pabianicach.

W takiej sytuacji warto wcześniej skonsultować sprawę z adwokatem, aby ocenić możliwe rozwiązania oraz przygotować właściwą strategię procesową.